El Pelotazo VII (El chocolate del loro)

¡Albricias! ¡Aleluya! Gracias a nuestro empecinamiento (lo de la protesta del PP es un brindis al sol de bigotes) los ciudadanos de Vigo nos hemos ahorrado 125.000 euros, que es la diferencia entre los 1.701.000 euros de la tasación de Tinsa para lo de la Pinacoteca y los 1.575.000 que certifica ahora Tecnitasa. Pues... oye, algo es algo, ¿no?
Ya ven, nuestros amantes munícipes, a quienes nunca sabremos agradecer suficientemente su entrega a nuestros intereses, han hecho fiesta por su esfuerzo ahorrador y nos lo exhiben públicamente, con atención de los principales medios de comunicación, El País, Faro de Vigo y La Voz de Galicia. Eso es transparencia, hombre, que no era sin tiempo, porque lo único que nos habían dicho hasta ahora era que se había comprado el Pazo de Arias Taboada (insigne ruina de hace 200 años que seguía casi en pie porque allí no había nada rentable que hacer) por 1,85 millones de euros (Santidomínguez en julio de 2009), en "preto de dous millóns de euros" (Xornal.org, órgano oficial del Concello) o 1.701.000 euros (tasación de Tinsa).
Claro que todavía falta que nos digan (lo haremos nosotros por ellos), que el estudio económico del PEPRI del Casco Vello, había valorado lo mismo en poco más de 198.000 euros. ¿Qué será lo que hace posible una diferencia de casi 1.400.000 euros?

Según Tinsa, para su tasación se han usado "los datos publicados en BORME" (Boletín Oficial del Registro Mercantil) el "Método Residual para el Valor del Solar" y el "Método Residual Dinámico". Y, como esto no es más que metalenguaje para iniciados, recurriremos a las explicaciones más accesibles que nos proporciona el buscador de Google:

METODO RESIDUAL PARA EL VALOR DEL SOLAR:

"Su aplicación permite verificar la razonabilidad del valor de mercado de un terreno edificable como el precio más probable que, en el momento de su tasación pagaría por él un promotor o emprendedor inmobiliario para su aprovechamiento. Es válido para terrenos de alta deseabilidad, para verificar valores obtenidos por el método comparativo en función de los supuestos anteriores, adquiriendo validez técnica cuando exista planeamiento urbano vigente".

METODO RESIDUAL DINAMICO:

"Uno de los métodos empleados para la valoración de inmuebles. Consiste en determinar el valor de mercado del suelo o de un edificio destinado a la rehabilitación, a partir del valor del producto inmobiliario final. De este valor se deben deducir todos los gastos e inversiones necesarias para construirlo, incluyendo los gastos financieros, comerciales y el margen bruto o beneficio que presumiblemente un promotor de tipo medio obtendría de dicha promoción inmobiliaria".

Ahora, algunas perlas de cómo se ha realizado aquella tasación, con las suposiciones de que se trata de una operación comercial con posibilidades de rentabilidad económica por la actividad de su uso para oficinas y locales comerciales. Dice la propia Tinsa, sobre la situación de mercado de los edificios:

Nivel de renta: Media Alta (suponemos que valora la Porta do Sol)
Intensidad de la demanda: Inferior a la oferta.
Otros datos del mercado:
Revalorización: inferior al I.P.C.
Existe exceso de oferta para la demanda habitual.
ANÁLISIS DEL PRODUCTO: OFICINAS
Situación: apropiada para el uso de oficinas.
Superficie total: adecuada.
Aspectos fundamentales: Facilitan la flexibilidad de uso.
Adecuación al producto demandado: Adecuado.
Plazos estimados para la venta de todas las oficinas entre 9 y 12 meses.

Pero ¿de qué oficinas nos están hablando? ¿No era para una Pinacoteca, sin el ánimo de lucro que se derivaría de su explotación comercial? ¿Por que se elude el valor histórico del edificio? ¿Será porque su carga histórica, lejos de incrementar su precio, lo disminuye al no poder usarse para otros fines más lucrativos?
Vamos, que la tasación de Tinsa (como la segunda) se refiere al valor que esos inmuebles podrían tener en caso de resultar de una transacción con perspectivas de generar beneficios comerciales con la venta de las oficinas y los locales que el tasador supone como finalidad de la operación.
Se trata, a lo que parece, de algo así como si usted fuese a la plaza a comprar rape y un "técnico" le dijese que su elevado precio es consecuencia de lo poco que consume, de su potencia capaz de pasar de 0 a 100 kms/h en 6 segundos, perfectamente equipado con airbags laterales, bluetooh, spoiler trasero, llantas de aleación y elevalunas eléctrico. Claro, con esos datos, el peixe sapo se pondría razonablemente en unos 45.000 euros.
O como si usted se fuese a comprar una moto y, cuando el fabricante le dijese que se la podía quedar por 2.500 euros (es bonita, pero de tercera mano), fuese usted y le dijese al vendedor: "Nada, nada; que yo menos de 200.000 euros no pienso pagarle, faltaría más". ¿Se imaginan la cara del vendedor?

Pero el caso es que nada de esto parece haber sido tenido en cuenta a la hora de la tasación de Tinsa, en la que el valor se estima sin saber que se trata de un inmueble sometido a las cautelas de un Área Dotacional. Eso, al menos, es lo que ahora dice Dosio para justificar el chocolate del loro que supone la segunda tasación: "la empresa que hace la segunda tasación (Tecnitasa) realizó una observación en la que calificaba uno de los edificios como bien de carácter dotacional, por lo que le pedimos que realizara la tasación en función a eso". ¡Fascinante! Si no es porque Tecnitasa advierte de ello, los responsables del PEPRI del Casco Vello no se hubieran enterado de que la propiedad en cuestión estaba calificada como Área Dotacional. ¡Uf!, menos mal.
Pues precisamente eso (que nadie le dice que es un área dotacional, ¿o sí?) es lo que permite a Tinsa hacer su valoración, porque, como se deja claro en el documento, la tasadora valora unos edificios como si se tratase de la compra para un negocio con aprovechamientos comerciales y de oficinas, teniéndo únicamente como referencia que está cerca de la Porta do Sol y que los inmuebles tienen posibilidades de negocio vendiendo los locales comerciales y las oficinas (suponen) en un plazo no superior a los 12 meses.

El trilé

Pero lo que sigue sin explicación suficiente (como no sea lo del valor histórico, calificado en el PEPRI como medio) es el porqué de escoger el método de compra directa, cuando se podría recurrir a la expropiación y ya el propietario se encargaría de recurrir ante el Jurado de Expropiación en caso de estar en desacuerdo con la valoración que hacen los técnicos (¿seguro que son tontos?) de Consultora Galega. Pero que todo el trabajo sucio lo hagan entre Santidomínguez y Dosio para escoger la forma más favorable al propietario y socio del asesor técnico de la Tenencia de Alcaldía, Francisco Vázquez, da para la sospecha, si no para la certidumbre, de que hay gato encerrado en forma de un millón de euros libres de polvo y paja.
Y, si las cosas se tuercen, como se están torciendo, seguro que nos vendrá con cosas como que era el único edifico que cumplía las exigencias para albergar la Pinacoteca en el Casco Vello y que había que hacer rápidamente la adquisición porque los cuadros almacenados en Castrelos ya no aguantan más su reclusión.

Pero yo les diré lo que ellos no les dicen, porque tiene tela la cosa:

En el "Informe Proposta", tras justificar la importancia de conseguir un local suficiente para albergar los fondos del Museo Quiñones de León, Patrimonio Histórico relata cómo se llegó a la conclusión de que deberían ser aquellos tres edificios de Abeleira Menéndez los adecuados. Se diseñó una panoplia de condiciones que deberían incluir los inmuebles pretendidos:

. Contar cunha superficie mínima de 1.400 m. lineais de superficie expositiva.
. Contar cunha singularidade histórica.
. Contar cunha calificación urbanística de uso de equipamento público de carácter sociocultural, segundo o Plan Especial de Protección e Reforma Interior do Casco Vello (PEPRI).

¡Fantástico! Y, sometiéndonos escrupulosamente a esas directrices, resulta que:

"Unha vez analizadas estas variables, comeza a valorarse a idoneidade de varios inmobles no Casco Vello da cidade que poidan ser adquiridos para destinarse á finalidade sinalada, aínda que o único que cumpre todos o requisitos é o Pazo de Arias Taboada, situado na rúa Abeleira Menéndez, nº 8".

Lo cual tampoco es rigurosamente cierto porque el tal pazo no cumple los requisitos, por lo que se "hizo necesario" adquirir otros dos inmuebles (numeros 10 y 12 de Abeleira Menéndez), curiosamente también de propiedad de la Zinnia de la que es apoderado el socio de Francisco Pérez Janeiro (El cervezas), Francisco Vázquez Blanco.

Para tomar el pertinente acuerdo había convocadas (según Xornal.org, organo oficial del Concello) reuniones de la Xunta de Goberno Local para los días 19 y 23 (lunes y viernes, como es habitual, a menos que esté justificada una convocatoria extraordinaria). Pero, según el mismo órgano oficial, fue el día 21 cuando la Xunta de Goberno "aprobó" la operación, sin que en ninguna parte figure la convocatoria de esa reunión, cuyo resultado aparece semanas después en la relación de actas de la Xunta de Goberno como celebrada y extraordinaria. Tres reuniones, dos convocatorias, ningún resultado. ¿Por qué será que me recuerda al trilé?

¿Quién me robó la cartera?

En fin, renuncio a pormenorizar otros aspectos de esta operación con visos de fraudulenta, porque les aburriría. Bastará con decirles que, ante los documentos consultados, las declaraciones extemporáneas, las contemporáneas, las intemporáneas y las justificaciones a toro pasado para ocultar el trapicheo, todos estos capítulos se resumen en:

1.- Alguien compró algo por 500.000 euros y nos lo vende (sin que nadie nos justifique convincentemente que compremos) por 1.575.000.
2.- El Informe Económico del PEPRI dice que eso vale 198.000 euros.
3.- El comprador dice haber comprado algo cuatro meses antes de que tal compra se efectúe (Santi, en julio).
4.- El comprador (Santi y Dosio) dice, casi simultáneamente, necesitar un objeto que describe, piedra a piedra, el Pazo de Arias Taboada. Y, claro, con esas características no hay otro por allí.
5.- Tinsa hace su informe el 31 de octubre.
6.- El informe jurídico preceptivo advierte, el 9 de octubre, que previo a la aprobación de la tasación de Tinsa debería existir un informe del técnico municipal competente.
7.- El técnico municipal resulta ser uno de Patrimonio, que dice ser correcta la primera tasación (Tinsa).
8.- ¿Cómo se explica que la segunda tasación sea el resultado de valorar la inclusión en un Área Dotacional, o de la evolución de los precios en un mes?
9-- ¿No sabía el técnico que estaba valorando una ruina situada en un entorno degradado y sometido a la calificación de Área Dotacional, para la que el PEPRI justificaba un precio casi diez veces inferior?
10.- ¿Para que les sirve a estos "servidores" nuestros un documento como el PEPRI, en el que se contienen todos los elementos necesarios para cualquier tipo de actuación, sea rehabilitación, reconstrucción, valoración o adquisición?
¿11-- ¿Y hemos pagado a Consultora Galega para que nos redacte un documento que no sirve para nada?
12.- ¡Ostras, tú! ¿quién me ha robado la cartera?
To be continued, of course.